모기지 담보 증권에 대해서

 

주택담보대출증권(MBS)은 주택담보대출 또는 주택담보대출의 집합에 의해 담보되는 자산담보부증권('수단')의 일종입니다. 주택담보대출은 집계되어 개인(정부기관 또는 투자은행) 그룹에 판매됩니다. 그룹은 대출을 함께 증권화하여 투자자가 구입할 수 있는 증권으로 묶습니다. 주택담보대출을 증권화하는 채권은 일반적으로 주택이라고 불리는 다른 클래스로 취급됩니다. 다른 클래스는 기본적인 자산이 대출자가 소유한 주택 담보 대출인지, 사무실 공간에서 다주택 빌딩까지의 상업적 목적의 자산인지에 따라 다릅니다.

MBS의 구조는 "패스스루"라고 불리는 경우가 있습니다. 여기서는 대출자 또는 주택 구매자로부터의 이자와 원금 지불이 MBS 소유자에게 전달됩니다. 또는 다른 MBS의 풀로 구성되는 더 복잡한 경우가 있습니다. 그 외의 타입의 MBS에는, 담보부 주택 융자 채무(CMO, 대부분의 경우 부동산 저당권 투자의 도관으로서 구조화되고 있습니다)와 담보부 채무(CDO)가 있습니다.

주택담보대출 채권이란 주택 등의 부동산 자산에 대한 주택담보대출 풀에 의해 뒷받침되는 채권입니다. 보다 일반적으로는 특정 자산의 질입에 의해 담보되는 채권을 주택담보대출채권이라고 부릅니다. 주택 융자 채권은 매월, 분기 또는 반기 중 하나의 기간에 이자를 지불할 수 있습니다. 주택 담보 대출 채권의 보급은 일반적으로 마이크 블라노스에 의해 신용되고 있습니다.

 

 

CMO와 같은 다양한 구조에 의해 발행되는 서브프라임 MBS의 주식은 동일하지 않고 오히려 트랜슈(프랑스어로 '슬라이스')로서 발행되며, 각각이 채무상환의 흐름에 있어 다른 우선도를 가지며 다른 수준의 리스크와 보수를 줍니다. MBS(특히 우선순위가 낮은 고금리 트랜슈) 트랜슈는 대부분 더 많은 경우 담보부 채무로 재패키지되어 재판매되었습니다. 투자은행이 발행한 이러한 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)는 2006년부터 2008년까지의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위기의 큰 문제였습니다.

MBS의 액면총액은 주택담보대출처럼 채권이나 기타 대부분의 고정수익증권과 달리 MBS의 원금은 만기 시 채권 보유자에게 단일 지급으로 돌려주는 것이 아니라 정기적인 지급(매월, 분기 등)마다 이자와 함께 지급됩니다. 이 액면의 감소는 MBS의 '요인', 즉 상환해야 하는 원래의 '얼굴' 비율에 따라 측정됩니다.

미국에서는 패니 메이나 프레디 맥 같은 정부가 출자하는 기업이 설립한 구조물에서 MBS를 발행할 수도 있고, 투자은행이 설립한 구조물에서 '프라이빗 라벨'을 발행할 수도 있습니다.

 

증권화

증권화 과정은 복잡하며, 프로세스가 실행되는 관할권에 크게 의존합니다. 특히 증권화는 위험을 분산시켜 투자자가 다른 수준의 투자와 위험을 선택할 수 있게 합니다. 기본은 다음과 같습니다:

1. 주택융자(주택융자)는 은행이나 그 외의 대부업자로부터 구입되어 특수 목적 차량(SPV)에 할당될 가능성이 있습니다.
2. 구매자 또는 양수인은 이러한 대출을 수집 또는 "풀"로 정리합니다.
3. 구매자 또는 양수인은 주택 담보 증권을 발행함으로써 풀을 증권화합니다.

주택저당증권(RMS)은 1가구 1~4가구의 부동산에 의해 담보되지만 상업저당증권(CMBS)은 아파트, 소매 또는 사무실, 호텔, 학교, 산업용 부동산 및 기타 상업 사이트 등의 상업 및 다세대의 부동산에 의해 담보됩니다. CMBS는 보통 RMBS와는 다른 유형의 보안으로 구조화되어 있습니다.

이들 증권화신탁은 정부가 출자하는 기업이나 민간기업으로 구성될 수 있으며, 이들 기업은 이들 주택담보대출에 따른 중도상환이나 채무불이행 위험을 줄이기 위한 신용강화 기능을 제공할 수 있습니다. 미국의 주택담보대출 보유자는 보통 필요한 월 지급(조정)보다 더 많이 지불할지, 대출 전체를 상환할지 선택지가 있기 때문에 MBS의 월 현금흐름은 사전에 알 수 없고, MBS는 투자자에게 위험을 초래합니다.

미국에서는 가장 일반적인 증권화 신탁은 미국 정부가 지원하는 기업인 패니 메이와 프레디 맥이 후원하고 있습니다. 지니 메이는 미국 정부의 완전한 신뢰와 신용이 뒷받침되는 미국 정부 지원 기업으로 투자자들이 제때 지급받을 것을 보장하지만 제한된 수의 주택담보대출 어음을 구매합니다. 일부 민간 기관은 '프라이빗 라벨' 주택 담보 대출 증권으로 알려진 주택 담보 대출도 증권화하고 있습니다. 2001년부터 2007년에 걸쳐 민간 레이블의 주택 담보 증권 발행은 극적으로 증가했고, 그 후 부동산 시장이 침체되기 시작한 2008년에 갑자기 종료되었습니다. 프라이빗 라벨 발행회사의 예로는 통상 CMO에 사용되는 세금구조 엔티티인 부동산저당투자도관(REMIC)이 있습니다. 특히 REMIC 구조는 이른바 이중과세를 회피합니다.