부동산 투자에 대해서

 

부동산 투자에는 이익을 위해 부동산의 구입, 관리, 매각 또는 임대가 포함됩니다. 적극적 또는 소극적으로 부동산에 투자하는 사람은 부동산 기업가 또는 부동산 투자가라고 불립니다. 투자자 중에는 더 많은 돈을 벌기 위해 부동산을 적극적으로 개발, 개선 또는 리모델링하는 사람도 있습니다.

 

역사

1980년대 동안 부동산 투자 펀드는 점점 더 국제적인 부동산 개발에 관여하게 되었습니다. 이 변화로 부동산은 글로벌 자산 클래스가 되었습니다. 외국 부동산에 투자하려면 그 나라의 부동산 시장에 관한 전문 지식이 필요한 경우가 종종 있습니다. 21세기 초, 국제적인 부동산 투자가 점점 일반화됨에 따라 국제 부동산 시장에 대한 정보의 가용성과 질이 향상되었습니다. 부동산은 중국의 주요 투자 분야 중 하나이며, 가계 자산의 약 70%가 부동산에 투자되고 있습니다.

 

개요

부동산 투자 종류

부동산은 주거용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산 등 몇 가지 큰 카테고리로 나누어져 있습니다.

 

평가

대부분의 국가의 부동산 시장은 다른 유동성이 높은 투자 상품의 시장만큼 조직적이지도 효율적이지도 않습니다. 개별 자산은 그 자체에 고유하며 직접 교환할 수 없기 때문에 투자 평가의 확실성이 낮아집니다. 다른 투자와 달리 부동산은 특정 장소에 고정되어 그 장소에서 그 가치의 많은 부분을 끌어냅니다. 주택용 부동산에서는 인근의 안전성과 인근 서비스 및 편의시설의 수가 부동산의 가치를 높일 수 있습니다. 이러한 이유로 지역의 경제적, 사회적 상황은 종종 부동산의 가치를 결정하는 주요 요인입니다.

부동산 평가는 부동산 투자의 전 단계가 되는 경우가 많습니다. 정보의 비대칭성은 부동산 시장에서 일반적이며, 한쪽 당사자가 부동산의 실제 가치에 대한 보다 정확한 정보를 가지고 있을 수 있습니다. 부동산 투자자는 일반적으로 구입 전에 부동산의 가치를 판단하기 위해 다양한 부동산 감정 기법을 사용합니다. 여기에는 일반적으로 속성에 대한 문서와 정보 수집, 물리적 속성 검사 및 유사 속성의 시장 가치와의 비교가 포함됩니다. 부동산을 평가하는 일반적인 방법은 순영업이익을 자본화율 또는 CAP율로 나누는 것입니다.

부동산 평가를 표준화하기 위해 많은 국내외 부동산 감정 협회가 존재합니다. 이들 중에는 평가연구소, 왕립공인평가관협회, 국제평가기준심의회 등이 포함됩니다.

투자 부동산은 시장 상장, 부동산업자 또는 브로커, 은행, 패니메이 등의 정부 기관, 공공 경매, 소유자에 의한 판매, 부동산 투자 신탁 등 다양한 출처로부터 구입됩니다.

 

자금 조달

부동산 자산은 보통 고가이며, 투자자는 일반적으로 부동산 구입 가격의 전액을 현금으로 지불하지 않습니다. 일반적으로 구입 가격의 대부분은 부동산 자체가 담보로 하는 주택담보대출 등 어떤 금융상품 또는 부채를 사용하여 자금이 조달됩니다. 채무에 의해 조달된 구입 가격의 금액은 레버리지라고 불립니다. 현금 또는 기타 자산 이동을 통해 투자자 자신의 자본에 의해 자금이 제공되는 금액은 주식이라고 불립니다. 총평가액에 대한 레버리지 비율(종종 'LTV' 또는 기존 주택담보대출의 대출 대 가치)은 투자자가 부동산 구입 자금 조달에 레버리지를 사용함으로써 취하는 위험의 수학적 척도 중 하나입니다. 투자자들은 보통 자기자본 요건을 줄이고 레버리지를 높여 투자 수익률을 극대화하려고 합니다. 대부업자나 기타 금융기관은 보통 평가액의 20% 순서로 대출을 받는 부동산 투자에 최소한의 주식 요건을 가지고 있습니다. 저자본 요건을 원하는 투자자는 부동산 구입의 일부로 대체 자금 조달 준비를 검토할 수 있습니다(예를 들어, 판매자의 부동산 자산은 보통 고가이며, 투자자는 일반적으로 부동산 구입 가격의 전액을 현금으로 지불하지 않습니다). 일반적으로 구입 가격의 대부분은 부동산 자체가 담보로 하는 주택담보대출 등 어떤 금융상품 또는 부채를 사용하여 자금이 조달됩니다. 채무에 의해 조달된 구입 가격의 금액은 레버리지라고 불립니다. 현금 또는 기타 자산 이동을 통해 투자자 자신의 자본에 의해 자금이 제공되는 금액은 주식이라고 불립니다. 총평가액에 대한 레버리지 비율(종종 'LTV' 또는 기존 주택담보대출의 대출 대 가치)은 투자자가 부동산 구입 자금 조달에 레버리지를 사용함으로써 취하는 위험의 수학적 척도 중 하나입니다. 투자자들은 보통 자기자본 요건을 줄이고 레버리지를 높여 투자 수익률을 극대화하려고 합니다. 대부업자나 기타 금융기관은 보통 평가액의 20% 순서로 대출을 받는 부동산 투자에 최소한의 주식 요건을 가지고 있습니다. 저자본 요건을 원하는 투자자는 부동산 구입의 일부로 대체 자금 조달 준비를 검토할 수 있습니다.

부동산이 큰 폭의 수리를 필요로 하는 경우, 은행과 같은 기존의 대부업자는 부동산을 빌려주지 않는 경우가 많고, 투자자는 하드 머니 론과 같은 단기 브리지 론을 이용해 민간 대부업자로부터 빌리는 것이 필요할 수도 있습니다. 하드 머니 대출은 일반적으로 대출 위험이 높기 때문에 대출자가 훨씬 높은 금리를 청구하는 단기 대출입니다.

 

투자 수익의 원천

부동산 매물은 순영업이익, 조세피난처 상쇄, 자기자본 축적, 자본 증강 등 다양한 수단을 통해 수익을 창출할 수 있습니다. 순영업이익이란 임대료나 기타 통상적인 수입원에서 발생하는 모든 이익의 합계로, 유지비, 광열비, 수수료, 세금, 기타 비용 등의 지속적인 지출의 합계를 뺀 것입니다. 임대료는 상업용 부동산 투자의 주요 수입원 중 하나입니다. 임차인은 부동산 사용의 대가로 집주인에게 합의된 금액을 지불하고, 또한 그 부동산의 유지비 또는 운영비의 일부를 지불할 수 있습니다.

택스 셸터 오프셋은 27.5년간 다른 원천으로부터의 소득에 대해 부과되는 납세의무를 경감하는 감가상각(경우에 따라서는 가속될 수 있습니다), 세액공제, 이월손실의 3가지 방법 중 하나로 발생합니다. 일부 택스 셸터 베네핏은 부동산이 소재한 관할구역의 세무책임을 관리하는 법률에 따라 양도할 수 있습니다. 이것들은 현금 반품 또는 기타 이익을 위해 다른 사람에게 판매할 수 있습니다.

자기자본의 축적은 시간이 지남에 따라 원금의 적립에 충당되는 채무 서비스의 지불 비율로서 투자자의 자기자본 비율이 증가하는 것입니다. 자기 자본의 축적은 채무 서비스의 지불이 독립적인 수입원으로부터가 아니라, 부동산으로부터의 수입으로부터 행해지는 자산으로부터의 양의 현금 흐름으로서 카운트됩니다.

자본 가치 상승이란 자산의 시장가치가 시간이 지남에 따라 상승하는 것으로 자산을 매각할 때 현금흐름으로 실현됩니다. 자본 이득은 개발 및 개선 전략의 일부가 아닌 한 매우 예측 불가능할 수 있습니다. 예측되는 현금 흐름의 대부분이 다른 소스가 아니라 자본 상승(가격 상승)에서 기대되는 부동산 구매는 투자가 아닌 투기로 간주됩니다. 부동산회사가 해외투자시 더 큰 자산에 작은 지분을 가질 가능성이 높습니다(Mauck & Price, 2017).